Benoit Charmet 26 juin 2022Vous avez un projet de rénovation de maison ou d’appartement ? A quoi devez-vous faire attention ? Que vous soyez le nouvel acquéreur ou bien déjà propriétaire, un projet de rénovation doit être réfléchi dans les moindres détails. Celui-ci doit être parfaitement pensé pour ne pas voir votre budget grimper en flèche mais également parce qu’il faut gérer des artisans et effectuer de nombreux choix qui ont tous leur importance. Pour bien déterminer votre projet, il est important de démarrer par un état des lieux de votre logement. Suivez les conseils de Benoit Charmet – Intégrale Construction, maître d’œuvre à Quimper et Paris, qui est là pour vous guider.
Trouvez les bons interlocuteurs pour la réalisation de votre projet de rénovation
Faire appel à un maître d’œuvre pour mener à bien votre projet va vous permettre de cadrer le projet dans les délais, les coûts et surtout dans la qualité de la prestation rendue. Le maître d’œuvre en charge de votre rénovation de maison est à vos côtés pour vous conseiller sur les réglementations applicables, en particulier pour constituer les dossiers pour bénéficier des aides en rénovation. Il conçoit les plans et le budget, et vous avise sur le choix des matériaux. En résumé, le maître d’œuvre suit votre projet de la conception à la réalisation. Mais que va-t-il vérifier exactement ?
1. Vérifications techniques
Lors de votre première entrevue, le maître d’œuvre va avant tout comprendre votre projet et vous exposer les différentes solutions possibles et leur faisabilité technique. Il doit clairement vous expliquer comment il envisage d’optimiser le lieu et en faire un espace plus ergonomique. Lorsque le logement n’excède pas 80 m², le maître d’œuvre réalise un relevé de cotes sur lequel il va s’appuyer pour établir son devis. Si le logement est plus grand, vous devrez lui remettre un plan métré précis. À défaut, il vous conseillera de faire passer un métreur ou un diagnostiqueur.
Comme pour n’importe quel type de rénovation, il est primordial dans un premier temps de connaître les diverses caractéristiques du logement que vous souhaitez rénover. Le maître d’œuvre vérifie un certain nombre de points :
- Type de construction,
- Année de construction,
- La charpente et la toiture,
- Les murs & murs porteurs,
- Planchers (bois, béton),
- État des planchers,
- Étanchéité, isolation existante (BET thermique)
- Vérification de l’installation électrique et principale du tableau de disjoncteur
- Canalisations,
- Ouvertures,
- Système de production d’eau chaude,
- Salles de bain : réseaux d’eaux usées et les alimentations eau chaude et froide,
En cas d’achat, sachez que le propriétaire a l’obligation de faire réaliser certains diagnostics : gaz, électricité, plomb, termite, amiante, etc…
Le diagnostic de performance énergétique, s’il est lui aussi obligatoire, peut parfois être vierge (cas d’un immeuble ancien ou au chauffage collectif et en l’absence d’historique de factures d’énergie). Au sein d’un appartement construit après 1948, l’étude se concentrera sur les fenêtres et l’isolation thermique par l’intérieur (ITI).
Si vous envisagez de refaire l’isolation thermique par l’intérieur, assurez-vous auprès de la copropriété qu’aucun projet d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) n’est prévu.
A partir de tous ces éléments, le maître d’œuvre réalise les plans afin qu’ils soient en parfaite adéquation avec :
- Vos besoins (agrandir la maison, rénover, redistribuer les espaces, aménager des combles…)
- Vos aspirations (choix architecturaux, préférences de matériaux, style…)
- Les éventuelles contraintes techniques cités ci-dessus
Le maître d’œuvre vous propose ainsi une ou plusieurs propositions de plans pour affiner votre demande, avec une visualisation 3D sous les yeux. Avec un support sous les yeux, vous arriverez plus facilement à vous projeter et à écarter les solutions qui ne vous conviennent pas. Le maître d’œuvre peut intégrer des profils de personnes et le rendu de la luminosité naturelle en fonction du moment de la journée. Ce sont des projections bien utiles pour être sûrs de ne pas opter pour une solution trop sombre ou avec un aménagement qui ne vous semblerait pas pratique.
2. Vérification financière :
Préparez un budget réaliste pour votre projet de rénovation de maison
Une fois validés, les plans établis servent à chiffrer les travaux : choix des matériaux, profils métiers, heures/poste de travail, etc. Le maître d’œuvre va ainsi vous proposer un devis global pour votre projet.
Au regard des caractéristiques de votre logement et des devis établis par le maître d’œuvre, vous êtes à même de pouvoir établir un budget travaux. Même si celui-ci n’est pas très précis au départ, vous pouvez néanmoins définir une fourchette.
Ce n’est qu’à partir du moment où votre projet sera bien défini et que vos devis seront établis que vous aurez une idée beaucoup plus précise du coût de votre rénovation. Afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix, faites-vous accompagner d’un maître d’œuvre dans votre projet : vous serez forcément gagnants à la fin.
Bon à savoir : sur les travaux de rénovation énergétique, n’hésitez pas à vous renseignez sur les aides de l’État ou de votre région.
3. Vérification d’urbanisme
Pour tout projet, il faut se rendre au service Urbanisme de votre commune pour prendre connaissance du PLU* (plan local d’urbanisme) et de toute règlementation en vigueur sur votre commune en matière d’urbanisme et de construction. Les textes officiels peuvent varier d’une Mairie à une autre : hauteur maximale d’un bâti, bardages autorisés, couleurs de façades, etc.
Quels travaux de rénovation ne nécessitent aucune formalité ?
- Les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol inférieure à 5 m² (sans modification de l’aspect extérieur) ;
- Les travaux d’entretien et de réparation (sans modification de l’aspect extérieur) ;
- Les travaux de ravalement (sauf pour les bâtiments protégés ou par décision spécifique de la mairie);
- Les modifications de volume du bâtiment (sans modification de l’aspect extérieur).
- Quels travaux de rénovation sont soumis à un permis de construire ?
- Selon les articles R421-14 et R421-16 du Code de l’urbanisme, déposer un permis de construire est obligatoire pour :
- La création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² (ou 40 m² si le bâtiment est situé dans la zone urbaine d’un PLU*). NB : la surface de plancher fait référence aux espaces construits, clos et couverts ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80m ;
- Les travaux qui portent la surface totale (surface de plancher) de votre logement à plus de 150 m² ;
- Les travaux qui vont modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et qui impliquent un changement de destination du bâtiment ;
- Une opération de restauration immobilière (modernisation d’un bâtiment pour améliorer les conditions d’habitabilité d’un immeuble) ;
- Tous travaux réalisés sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf pour les entretiens et les réparations ordinaires).
Quels travaux de rénovation sont soumis à une déclaration préalable de travaux (DP) ?
Selon les articles R421-17 et R421-17-1 du Code de l’urbanisme, sont soumis obligatoirement à la dépose d’une déclaration préalable de travaux :
- Les travaux entraînant la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (ex : changement de fenêtre, rénovation d’une toiture), sauf en cas de ravalement ;
- Le changement de destination d’un bâtiment (ex : transformation d’un bureau ou d’un local commercial en lieu d’habitation) ;
- Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration d’un bâtiment ;
- Les travaux qui entraînent la suppression ou la modification d’un élément considéré comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural, paysager, patrimonial ou écologique ;
- Les travaux entraînant la création d’une emprise au sol et une surface au sol comprise entre 5 m² et 20 m² (jusqu’à 40 m² si le bâtiment est situé dans la zone urbaine d’un PLU*) ;
- La transformation d’une surface supérieure à 5 m² close et couverte non comprise dans la surface de plancher en un local qui constitue de la surface de plancher ;
- Le ravalement de façade dans certaines situations (immeuble dans le périmètre d’un patrimoine remarquable/monument histoire/site classé/immeuble protégé ou si la commune a soumis ces travaux à autorisation).
Que se passe-t-il en cas de non déclaration ?
L’omission de la déclaration de travaux (déclaration préalable ou permis de construire) est passible d’une amende (de 1200 à 6000 euros par mètre carré de surface construite et même jusqu’à 300 000 euros dans certains cas) et d’une peine d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive. Vous pouvez également subir une obligation de mise en conformité ou de démolition.
Ne laissez rien au hasard : confiez vos travaux à un interlocuteur expert
Pour votre rénovation, contactez Intégrale Construction – Maître d’œuvre, il saura vous guider dans la rénovation de votre logement en vous présentant des entreprises de qualité et spécialisées dans les travaux demandés.
