Un appartement ou une maison a retenu votre attention mais ce dernier implique des travaux ? Un tour du futur propriétaire s’impose. Si il s’agit de votre premier achat ou si vous êtes sur un projet travaux, certains points impliquent une attention plus soutenue. Quoi qu’il arrive : prenez des photos et des vidéos pour demander d’autres avis et revoir à tête reposée certains éléments qui vous auraient échappé pendant la visite. Et si votre première impression est positive, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un maître d’oeuvre expert en rénovation comme Intégrale Construction.

Les diagnostics vous protègent :

Le vendeur doit fournir lors de la vente un certain nombre de certificats de conformité techniques. Ces différents diagnostics décrivent l’état général de la maison et donnent de sérieuses indications sur ce qui va et ne va pas. Il s’agit des diagnostics :

  • de performance énergétique (DPE),
  • de l’état de l’installation de gaz naturel si celle-ci a plus de quinze ans,
  • de l’état de l’installation électrique intérieure si celle-ci a plus de quinze ans,
  • la présence ou non de termites,
  • la présence ou non d’amiante,
  • des risques naturels et technologiques potentiels,
  • présence éventuelle de plomb dans les peintures.

La qualité du bâti et du second œuvre

Commencez votre visite en examinant l’état des murs extérieurs et notez ou non la présence de fissures. Un mur lézardé peut indiquer la présence d’argile. La façade nécessite-t-elle un ravalement ?

La toiture doit être propre, sans mousse et les gouttières en parfait état. Qu’elle soit en tuiles ou en ardoises, il ne doit pas en manquer une. Autre point important : la ligne de faîtage doit être rectiligne et ne pas présenter de flèche. Autrement dit, elle ne doit pas fléchir en son milieu. Si c’est le cas, la charpente a joué.

Dans la mesure du possible, une inspection des combles permettra de repérer les éventuelles traces d’infiltration d’eau. Le cas échéant, il faudra prévoir des travaux de réfection – réparations qui peuvent être coûteuses – pour remettre la couverture en bon état.

Les travaux de second œuvre sont ceux qui n’impactent pas la structure de la maison. Revêtements de sol, ventilation, menuiseries, chauffage… font partie du second œuvre. Chaque élément devra être vu de près. Les moquettes sont-elles défraîchies ? Les peintures ou les papiers peints méritent-ils leur remplacement ? S’il y a une cheminée, demandez si elle fonctionne. Sachez que le propriétaire est tenu de faire ramoner son conduit de fumée deux fois par an.

Les fenêtres et les volets devront être en bon état général. Un double vitrage sera un plus. Quant aux accès (porte d’entrée et de garage), ils devront être sécurisés pour limiter le risque de cambriolage et répondre aux exigences des assurances. 

L’intérieur de la maison ou de l’appartement

Une fois à l’intérieur, la visite peut commencer.

L’exposition est importante. Privilégiez les pièces de vie orientées au sud ou à l’ouest et les chambres et la cuisine au nord. Vous bénéficierez ainsi d’une belle luminosité et d’un ensoleillement optimal qui non seulement éclaireront naturellement votre intérieur, mais allégeront également les factures d’énergie pendant la période de chauffe.

Le nombre de pièces, leur distribution et, bien sûr, la surface habitable sont essentiels. Attention, la loi Carrez, qui certifie les surfaces des appartements, ne s’applique pas aux maisons individuelles ! Il faut se référer à celle mentionnée dans le DPE.

La répartition des pièces correspond-elle à vos besoins, à votre mode de vie ainsi qu’à la taille du foyer ? Attention aussi aux dégagements inutiles qui font perdre de la place pour rien. Des pièces de jour bien séparées des pièces de nuit seront un gage de tranquillité. Le salon, pièce centrale de la maison, devra également avoir une surface suffisante pour accueillir famille et amis.

Quelques petits détails peuvent signaler des anomalies structurelles ou sanitaires. Une fissure sur un mur porteur peut être en lien avec une fissure sur la façade. Ce qui n’est pas le cas pour un mur de cloisonnement. La présence d’humidité ou de moisissure peut être le résultat d’infiltrations ou d’une mauvaise ventilation. A vérifier !

Le volet thermique : chauffage, électricité, plomberie

Le chauffage, l’électricité et la plomberie méritent aussi un petit coup d’œil.

Le chauffage est-il électrique, au gaz, au fioul ou assuré par une pompe à chaleur ? Les coûts d’usage ne seront pas les mêmes, la pompe à chaleur étant le mode de chauffage le plus économique. Demandez l’âge de la chaudière et la fréquence des entretiens (ils sont normalement obligatoires!). Sachez que des convecteurs seront à remplacer par des panneaux radiants plus performants. Regardez également si le nombre de radiateurs vous semble suffisant.

Dans le cas d’une chaudière au fioul, si celle-ci est fatiguée, son remplacement n’est plus possible ; vous ne pourrez installer qu’une pompe à chaleur ou une chaudière gaz quand la maison est raccordable au réseau de gaz naturel. Il est toujours utile aussi de vérifier le niveau de la cuve à fioul.

Inspectez aussi l’installation électrique. C’est une question de sécurité. Regardez le niveau de vétusté des équipements (prises deux ou trois broches), l’état général du réseau (apparent ou encastré) et contrôlez si le tableau électrique est récent et en bon état (est-ce un tableau électrique ou de simples plombs ?). Repérez la présence de disjoncteurs différentiels ainsi que leur nombre et l’étiquetage des départs avec mention de la pièce et des terminaux alimentés.

Demandez le diagnostic électrique, il est obligatoire pour les installations électriques de plus de quinze ans. Si l’installation est vétuste, une rénovation sera à envisager.

Enfin, examinez toutes les arrivées d’eau et vérifiez s’il y a des taches d’humidité sur les murs et les plafonds.

L’assainissement

La maison dispose-t-elle d’un assainissement individuel ou est-elle raccordée au réseau public (le tout-à- l’égout). Quand la maison est raccordée au réseau public, il n’y a pas de problème. En revanche, si l’assainissement est individuel, la fosse septique doit être aux normes.

Le vendeur doit vous fournir un diagnostic assainissement qui sera annexé aux documents liés à la vente. C’est une obligation légale (L 1331-11-1, deuxième alinéa, du Code de la santé publique) qui impose le contrôle des dispositifs d’assainissement non collectifs de plus de trois ans.

En l’absence de diagnostic assainissement, le vendeur doit prendre en charge la réalisation de cette étude. Si le rapport confirme une non-conformité, deux solutions s’offrent à vous. Soit le vendeur réalise la mise aux normes, soit il vous en laisse la charge. Dans ce cas, le coût des travaux peut être intégré à la négociation.

Le jardin, l’environnement et … la connexion Internet !

Le jardin est indissociable de la maison et mérite, lui aussi, une petite visite. Son état général doit correspondre à celui de la maison. N’hésitez pas à demander l’état des servitudes. Est-il soumis à un droit de passage ou de canalisation ? Y a-t-il une servitude de droit de tour d’échelle ? Quel est l’état des clôtures et sont-elles en mitoyenneté ? Y a-t-il un arrosage automatique ? Autre point important : le stationnement. Combien y a-t-il de places dans le garage et, s’il n’y en a pas, est-il possible de se garer à l’extérieur ?

Renseignez-vous auprès de votre voisinage ou des personnes résidant dans la rue où se situe votre future maison pour récolter un maximum d’informations.

Vous pouvez également prendre connaissance du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre ville, en savoir plus sur de futurs travaux.

La connexion Internet devient un critère de choix incontournable, notamment avec le développement du télétravail. La performance numérique de la maison est devenue essentielle. N’hésitez surtout pas à vous informer sur la nature du raccordement : fibre optique ou ADSL. Il existe un Diagnostic de performance numérique. Pensez-y, il est gratuit !

Je vous recommande d’utiliser en amont de votre visite la plateforme OpenData « DVF » : il s’agit d’une base de données des transactions immobilières mise en place par l’Etat français. Sur cette plateforme, vous pourrez trouver le prix net vendeur d’un bien vendu dans les 5 dernières années, avec sa surface et les caractéristiques du bien (maison, appartement, nombre de pièces, date de construction…). Un atout indispensable dans votre recherche !

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